5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开。会议要求，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。当天下午，参会的有关部门负责人向媒体介绍了一揽子政策和方案，有力地激发了市场信心。
保交楼仍然是当前工作的主体和重点，也是落实的难点。在过去一年多的时间里，政府部门要逐步完成摸清底数、分类处置、司法支持、建立长效机制等措施，分类推进在建已售难交付商品房项目处置，支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。在这个过程中，如何尽快落实城市房地产融资协调机制（即白名单机制）是关键。统计显示，自今年1月下旬机制建立以来，截至5月16日，“白名单”项目贷款审批金额已达到9350亿，截至3月末，房地产开发贷款展期余额同比增长147%。此次会议要求城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，满足在建项目合理融资需求，显示出加快落实的迹象。
市场更关注激活市场的增量政策，此次会议在推动消化存量商品住房、妥善处置盘活存量土地等方面作出了超预期的政策调整。在消化存量商品房方面，金融政策挑大梁。首先，降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。首套房和二套房贷利率均不再设置政策下限，实现房贷利率市场化，同时还下调了各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。政策明显降低了购房者的入市资金门槛和利息负担，对于还在观望的刚需客户，具有相当大的吸引力。
此外，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。该贷款利率为1.75%，期限1年，排名前三炒股配资可展期4次。方案还对收购行为作出了较为严格的约束以回避道德风险，包括在收购过程中对不同所有制房地产企业一视同仁，选定地方国有企业作为收购主体，但该企业不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，防止地方政府借收购为名化债。
在盘活存量土地方面，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困。政策包括支持“带押过户”促进土地流转，支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设等。值得注意的是，全国部分城市开始缩减住宅用地供应，比如南京市宣布，今年商品住宅用地计划供应240公顷，较去年减少51.3%。收回闲置土地以及减少土地供应，对于商品住宅市场而言，意味着未来新房供给会大幅减少，如果一旦市场翻转，可能出现新的供需关系调整。
这是一次系统性激活市场的方案，从金融、土地等关键环节入手，积极发挥政府适量入市的调节作用，通过市场化方式，在供需两端改善市场预期，在推动商品房市场去库存的同时，又能增加保障性住房供给，同时改善房企资金状况。市场回暖需要各个环节集体发力，更要坚持因城施策，赋予各地采取更加灵活措施的空间，让一部分城市率先复苏。随着供需关系发生变化，目前很难重现过去的非理性上涨局面，但可能出现结构性行情，即市区中稀缺的优质的地段和项目可能出现价格上涨，这是市场内在分化的正常现象，它既能增强市场整体信心，也有利于优化增量，促进地产业高质量发展。
文章为作者独立观点，不代表财盛证券观点
